[고물가/금리/킹달러/부동산] 고물가, 금리인상, 미달러 강세에도 성장하는 미국 부동산 경기

미국의 고물가 현상에 따른 기준금리 인상이 지속되면서 대부분의 시장참여자들은 부동산 경기가 약세장에 들어섰다고 얘기하고 있습니다. 그런데 시장의 예상과는 다른 미국 부동산 경기의 변화가 진행되고 있습니다.

1. 미국의 기준금리 인상에 따른 주택가격 변화

먼저 위 자료인 미국 기준금리와 주택가격 자료를 살펴보면 검정 화살표로 나타내 바와 같이 미국은 2022년 3월 이후 8%를 넘는 인플레이션율이 지속되고 있기에 이러한 고물가 현상을 제어하기 위해 2022년 3월부터 기준금리 인상을 시작했습니다. 기준금리 인상이 진행되면 시장의 미달러 유동성이 감소되고 유동성이 감소됨에 따라 돈의 가치가 상승하고 돈의 단위로 가치가 측정되는 물건의 가치를 하락하게 됩니다.

 

위 자료에 파란 화살표로 나타낸 미국 주택가격을 보면 미국의 기준금리 인상이 시작된 2022년 3월 이후 상승세가 둔화되는 것을 확인할 수 있습니다. 따라서 향후 미국의 고물가가 해소되기전까지 미국의 기준금리 인상 기조가 유지될 것이고 이러할 경우 부동산 경기는 둔화내지 침체될 것이라는 것을 파악할 수 있는데 여기에 시장의 예상과는 다른 현상이 현재 발생하고 있습니다.

2. 미국 신규주택판매 실적의 강한 개선세

위 자료는 파란 선으로 신규주택 판매를 표기했고 파란 막대 그래프로 미국의 신규주택 판매 건수를 나타낸 것입니다. 

위 자료 우측에 1번으로 표기한 부분을 보면 2022년 3월부터 미국은 고물가 제어를 위해 기준금리 인상을 시작했고 3월 이후 기준금리 인상에 따른 시장의 미달러 유동성 감소가 진행되면서 주택 구입 시 부채부담이 증가됨에 따라 미국의 신규주택 판매 건수가 검정 화살표로 나타낸 바와 같이 하락하는 현상이 진행되었습니다.

 

그런데 위 자료에 2번으로 표기한 부분을 보면 2022년 8월에 미국의 신규주택 판매 건수가 685,000 채를 기록하며 7월 대비 28.8%가 급등하는 현상이 발생했습니다. 물론 2020년 1월부터 현재까지 기간을 살펴보면 2022년 8월 실적이 예전보다 크게 개선되기보다는 약세를 나타내고 있는 것은 맞지만 우리가 주목해야하는 것은 2022년 3월부터 기준금리 인상이 시작되었고 금리 인상이 지속됨에 따라 부채부담으로 부동산 경기가 활성화되기 어려운 조건에서 이러한 급격한 실적 변화가 발생했다는 것입니다.

 

2022년 8월부터 현재까지 미국은 물가가 8%를 상회하는 고물가 상태이고 기준금리가 3.0% ~ 3.25%까지 인상되었고 미달러 가치는 초 강세를 나타내고 있는데도 불구하고 미국 부동산 경기의 실적 성장 현상이 어떻게 발생한 것일까요?

3. 미국 신규주택판매 실적의 강한 개선세 발생 원인

위 자료는 미국의 공실률을 나타낸 것입니다. 위 자료에 검정 실선 박스로 미국 공실률의 역사적 변동 범위를 나타냈습니다.

위 자료에 1번으로 표기한 부분을 보면 2000년 초반에 닷컴버블붕괴 현상이 발생하자 미국은 경기부양정책을 진행했고 이에 따라 미달러 유동성 공급이 증가되면서 역사적 변동 범위 상한 수준에 머물고 있던 미국의 공실률이 한계 수준을 넘어 증가하는 현상이 발생했습니다.

 

즉, 2000년 초반에 미국 부동산 경기는 이미 공실률이 역사적 한계 수준까지 증가된 상태였는데 미국의 경기부양정책이 진행됨에 따라 부동산 경기에 버블이 심하게 형성되기 시작한 것이죠. 

 

위 자료에 2번으로 표기한 부분을 보면 2008년 전후로 글로벌 금융위기가 발생하며 미국 경제와 글로벌 경제의 급격한 침체 현상이 발생했는데 이 시기에 미국 공실률은 상한 한계 수준을 넘어 공중부양 수준에 위치하고 있었고 미국 경제는 결국 부동산 버블이 붕괴되며 서브프라임모기지 사태가 확산되며 금융위기 사태를 맞이하게 되었습니다.

 

위 자료 우측 하단에 3번으로 표기한 현재 기간을 살펴보면 미국 공실률은 역사적 변동 범위를 의미하는 검정 실선 박스의 하한 수준을 향해 지속 하락하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

 

즉, 2022년 미국 부동산 경기는 고물가, 금리인상, 미달러 초강세 조건에도 공실률이 역사적 하한 임계 수준까지 하락하면서 2022년 3월부터의 미국 기준금리 인상 후 성장 둔화세를 나타내던 미국 부동산 경기의 단상을 나타내는 주요 경제지표들의 실적이 개선되는 현상이 발생하고 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

 

미국의 핵심 성장동력은 제조업이 아닌 부동산 부문이고 이러한 부동산 부문의 성장 조건에 의해 미국 경제가 향후 어떠한 길을 갈 것인지 인지할 수 있을 것입니다.

 

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