2023년 부동산 경기, 기준금리 인상에 어떻게 될까?

2022년 기간에 미국의 인플레이션 현상으로 인해 미국 물가가 3월에 8.5%를 넘어서게 되자 미국의 중앙은행인 미연준(Fed)은 물가 상승의 근본 원인인 과도한 시장의 미달러 유동성을 흡수하기 위해 기준금리 인상을 시작했고 이에 따라 3월에 0% 수준이었던 미국의 기준금리는 2022년 12월에 4.5%까지 단기에 급등했습니다. 기준금리가 이와 같이 급등하게 되면 부동산 매입 과정에서 부채 부담이 증가하게 되기에 많은 이들은 2023년에도 미연준의 기준금리 인상 기조가 유지될 것이기에 부동산 경기는 끝났다라고 말하고 있습니다.

그런데 미국 부동산 경기와 관련해 최근 발표된 부동산 경기에 대한 경제지표의 실적 변화를 살펴보게 되면 기준금리가 인상된다고 반드시 부동산 경기가 폭망하는 것이 아닐 수 있다는 것을 확인할 수 있습니다.

본 포스팅에서는 미국 기존 주택 판매 경기, 미국 신규 주택 판매 경기, 미국 주택 가격, 미국 기준금리, 미국 공실률, 미국 주택 재고라는 경제지표를 통해 2023년 미연준의 기준금리 인상 기조가 유지되는 조건에서 미국 부동산 경기가 어떻게 변화할 것인지에 대해 살펴보겠습니다.

1. 미국 기존 주택 판매 실적과 신규 주택 판매 실적 변화

2023년 미연준의 기준금리 인상 조건 속에서 미국 부동산 경기 중 기존 주택 판매 경기는 어떻게 변화할까?

위 자료는 미국의 기존 주택 판매 건수를 나타낸 것입니다. 미국의 중앙은행인 미연준은 2022년 3월부터 기준금리 인상을 시작했는데 위 자료를 보면 미국의 기존 주택 판매 건수 실적은 2022년 3월 이전인 2022년 1월을 정점으로 이미 하락세가 진행되고 있었습니다.

이와 같이 미국 기존 주택 판매 건수가 기준금리 인상 이전부터 하락세가 시작된 이유 중 하나는 2021년 5월부터 미달러 환율의 이상 급등 현상이 시작되었는데 미달러는 실물 경제에서 물물 교환의 매개체이기에 미달러 가치가 강세를 나타낼 경우에 실물 경제에서 물물 교환을 하는 상품들과 상품을 생산하여 판매하는 기업들의 경영 활동이 위축됩니다. 따라서 위 자료에서 확인할 수 있듯이 2021년 5월부터 시작된 미달러 환율 강세 현상이 일정 기간 누적되면서 2022년 1월 이후 미연준의 기준금리 인상 전에 이미 미국의 기존 주택 판매 경기 실적의 하락세가 시작되었고 이러한 상태에서 2022년 3월부터 기준금리 인상이 시작되며 자어인트스텝, 빅스텝 등의 격한 기준금리 인상이 진행되면서 위 자료에 1번으로 표기한 부분에서 확인할 수 있듯이 미국의 기존 주택 판매 건수 실적이 침체세가 강화되었습니다.

위의 경제지표만 참고할 경우에 2023년에 미연준의 기준금리 인상 기조가 유지될 것이기에 부동산 경기는 끝났다라고 결론지을 수 있을 것입니다. 그런데 여기에 변수가 생겼죠?

2023년 미연준의 기준금리 인상 지속 시 부동산 경기 투자 가격 어떻게 될까?

위 자료는 미국의 신규 주택 판매 건수를 나타낸 것입니다. 위 자료 우측에 3번으로 표기한 부분을 보면 2022년 10월을 하한 수준으로 미국의 신규 주택 판매 건수가 증가하고 있는 것을 확인할 수 있습니다.

미국의 부동산 경기가 2023년에도 지속될 미연준의 기준금리 인상에 따라 폭망한다고 결론짓기 위해서는 앞서 살펴본 기존 주택 판매 경기와 더불어서 신규 주택 판매 경기도 실적이 침체되어야 할 것인데 오히려 신규 주택 판매 건수가 고물가와 빈번하고도 거친 기준금리 인상 환경 속에서도 실적 증가세를 나타내고 있습니다. 왜 이러한 현상이 발생한 것일까요?

2. 기준금리가 인상된다고 반드시 부동산 경기가 침체되는 것이 아니다

2023년 미국의 기준금리 인상이 지속될 경우에 부동산 경기, 주택가격 어떻게 될까?

위 자료에 1번으로 표기한 부분을 보면 검정 선으로 나타낸 기준금리가 상승하자 파란 선으로 나타낸 주택가격이 침체세로 전환된 것을 확인할 수 있습니다. 그런데 2번으로 표기한 부분을 보면 기준금리가 상승했음에도 불구하고 주택가격이 상승한 것을 확인할 수 있습니다.

위 자료 우측에 3번으로 표기한 현재 기간을 보면 기준금리가 상승하고 있고 이에 따라 파란 선으로 표기한 주택가격이 하락하고는 있지만 향후 1번과 같이 완전히 부동산 경기가 침체될 것인지 아니면 2번과 같이 금리 인상 속에서도 일정 수준의 주택가격 상승세가 유지될 것인지 위의 자료만으로는 판단할 수 없습니다.

2023년 미국 부동산 경기, 미연준의 기준금리 인상 속 어떻게 될까? 기준금리와 공실률을 통한 2023년 미국 부동산 경기 전망

위 자료에 1번으로 표기한 기간을 보면 파란 선으로 나타낸 미국의 기준금리가 5%를 상회하는 수준까지 상승했는데 이 기간에 미국의 공실률은 붉은 실선 박스로 표기한 정상적 변동 범위의 상한 수준을 넘어선 매우 과도한 주택 공급으로 인해 주택 재고가 넘쳐나는 상황이었고 금리가 지속 인상되니 이러한 과도한 주택 매물을 해소해줄 수 있는 투기 자금의 매수세가 급감하며 결국 부동산 버블 붕괴 현상과 글로벌 금융위기가 발생했습니다.

위 자료에 2번으로 표기한 기간을 보면 기준금리가 인상되고 있었는데 붉은 선으로 표기한 공실률이 정상 범위 내에서 가소되고 있었고 이에 따라 금리 인상에 따라 주택 매입 시 부채부담이 증가되었음에도 불구하고 시장에서 주택 재고가 감소하니 이 기간에 재고 감소에 따른 주택가격이 일정 수준 이상을 유지하는 현상이 발생했습니다.

즉, 부동산 경기가 기준금리 인상이라는 변수 하나에 의해 좌우되는 것이 아니라 매우 상식적으로 재고가 적으면 가격이 금리 인상에도 잘 안떨어지고 상승하는 현상이 발생하게 되는 현상을 위 자료에서 확인할 수 있습니다.

3. 2023년 부동산 경기, 미국의 기준금리 인상에 따라 어떻게 변화될까?

2023년 미연준 기준금리 인상 지속 조건에서 미국 부동산 경기 어떻게 될까? 부동산 버블, 주택재고 부족 2023년 부동산 투자 전망

위 자료는 미국의 주택 재고를 나타낸 것이며, 노란 박스는 주택 재고의 정상 변동 범위를 나타낸 것입니다. 1번으로 표기한 기간을 보면 이 기간에는 기준금리가 5%를 상회하는 수준으로 상승했고 주택 재고가 매우 과도한 상황이었고 이에 따라 금리가 인상되자 부동산 버블 붕괴 현상이 발생했습니다.

위 자료에 2번으로 표기한 현재 기간을 보면 미국의 주택 재고는 정상 변동 범위의 하한 수준보다 낮아진 상태이고 이러한 조건에서 기준금리가 2023년에 지속 인상되더라도 시장에서는 주택 매물을 찾아보기 힘들게 되니 결국 기준금리 인상에도 주택 가격이 2008년 전후와 같이 침체세로 전환되는 조건이 아니라는 것을 어렵지 않게 눈으로 직접 확인할 수 있을 것입니다.

 

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